導(dǎo)讀:全國各地陸續(xù)進入三伏天的高溫模式，炎熱的天氣削減了人們出行的熱情，樓市因為調(diào)控因素持續(xù)在谷底徘徊。就在人們對避暑納涼的渴求中，各地的旅游地產(chǎn)項目表現(xiàn)活躍，在市場低迷狀態(tài)下卻“大殺四方”，包括海南、秦皇島、青島、遼寧等沿海城市的旅游地產(chǎn)項目紛紛進京攬客，與京城的本土住宅項目形成“短兵相接”之勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，旅游消費已成為全民化的經(jīng)濟生活行為，休閑模式也發(fā)生了巨大改變，傳統(tǒng)的“門票旅游”被深度體驗所取代。旅游、度假休閑成為越來越多人生活的“必需品”。而擁有一套自己的度假屋，既可以滿足旅游度假愿望，同時也是一種理財投資的方式。

　　從“少數(shù)人的奢侈品”到“大眾剛需消費品”

　　現(xiàn)在，似乎所有人都默認，房子已經(jīng)成為了生活的必需品。正是如此，在樓市中永遠存在不斷涌出的“剛需大軍”。同樣，對于非首次置業(yè)的旅游地產(chǎn)而言，隨著旅游需求的不斷增強，其剛需特征也正在顯現(xiàn)，購買的迫切性也在增強。與此同時，購房人群更呈現(xiàn)幾何級膨脹。

　　在北京一家傳媒公司工作的崔慧就自稱是一個“旅游剛需”置業(yè)者，她告訴北京青年報記者，她和家人在去年夏天時就在遼寧東戴河新區(qū)買下了佳兆業(yè)東戴河項目的一套兩居室，當(dāng)時均價五千多元每平方米，還附帶精裝修，足夠一家三口旅行居住了。

　　“我覺得房子買得挺合適，全下來30多萬元，首付70%，而且開發(fā)商還做到了首付分期，一年內(nèi)把首付付清就可以了，我們交了10萬元第一期首付就辦理入住了。”崔慧告訴北青報記者，她買這套房子初衷就是為了避暑。北京的夏天是出了名的桑拿天，尤其是三伏天氣里，氣溫最高時超過40攝氏度，崔慧雖然自己坐在空調(diào)辦公室里，但父母由于年紀(jì)大了，出于省電的目的，更愿意扇扇子而不是開空調(diào)。因此，崔慧一直希望能在北京周邊涼爽的海邊為父母買一套房子。

　　“從項目開車回北京也就三個多小時，坐動車大概兩個多小時，現(xiàn)在我父母一直住在東戴河了，準(zhǔn)備到秋冬時候再回來。”崔慧說，他們一家都是典型的北方人，更適應(yīng)北方的氣候，相比海南的度假房產(chǎn)來說，價格高固然是一方面，但同時北方的秦皇島、東戴河一帶，很少有大風(fēng)大浪，氣候又不會像南方那樣潮濕，年紀(jì)大的父母住起來更加習(xí)慣。

　　據(jù)記者了解，像崔慧這樣的買房人在市場上并不少見。根據(jù)北京青年報聯(lián)合搜狐焦點網(wǎng)新推出的“2014旅游地產(chǎn)市場調(diào)查”問卷顯示，在被訪的在京購房人中，愿意選擇50萬至100萬價格區(qū)間旅游地產(chǎn)的比例高達74.52%，而選擇50萬元以下的則有24.88%，選擇高價旅游地產(chǎn)的比例則不足1%。

　　問卷調(diào)查一定程度上反映了真實的市場，從目前市場看，旅游地產(chǎn)已經(jīng)不再是曾經(jīng)的“奢侈品”，而成為了不少人的“剛需品”，正是如此，開發(fā)商也愿意拉低總價，做出更符合剛需旅游的產(chǎn)品，以迎合市場需求。而買一套剛需旅游地產(chǎn)房，則不再是一種思潮，而被更多的人付諸實際行動。

　　“旅游地產(chǎn)”商業(yè)配套成為投資新關(guān)注點

　　與北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場進入淡季不同，夏季清涼的北方海域，則是旅游地產(chǎn)最佳的銷售季節(jié)。除了剛需性的旅游置業(yè)外，一些投資者則將目光盯在了如何從剛需旅游者身上尋找生意。

　　蔣誠（化名）就是一位投資旅游地產(chǎn)配套的買家。在2013年，他在秦皇島某濱海旅游項目，一舉買下8套臨街商鋪。并將自己剛買的商鋪通過發(fā)給圈中好友，引起一陣驚嘆，甚至調(diào)侃其買下了“一條街”。談到為何出手買旅游地產(chǎn)配套的商業(yè)，蔣誠告訴北青報記者，由于北京的商用物業(yè)價格已經(jīng)一路走高，五環(huán)外的商鋪售價都在七八萬元每平方米，而住宅又被限購，越來越感到難以“下手”之際，周邊旅游景區(qū)的“成長性商鋪”則被其視為未來的熱點。

　　“我買這么多商鋪，主要就是看中它未來的升值空間。”蔣誠表示，8套商鋪600多萬元，在北京只能購買一個商圈的小型商鋪，同樣的價格，卻在秦皇島買了8套。之所以這樣決定就是看好未來旅游度假社區(qū)的來往人流量，希望能實現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代的愿望。

　　除了價格“親民”，近年來旅游地產(chǎn)的熱銷和全國旅游業(yè)的興旺，也是蔣誠在景區(qū)購置商鋪的重要原因。他表示，秦皇島區(qū)域甚至東戴河區(qū)域，有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此打造旅游地產(chǎn)集群，加之天然的自然氣候和清新空氣，已經(jīng)成為“火爐”北京的避暑后花園，每年前來避暑的人群都在增多，必定帶動商業(yè)配套的火爆。

　　根據(jù)搜狐焦點的調(diào)查顯示，有高達55.36%的受訪者表示，最擔(dān)心的就是購買的旅游地產(chǎn)成為配套不全的空置房。而開發(fā)商開發(fā)的大體量商業(yè)物業(yè)，將有望打消購房人的擔(dān)憂，配套齊全的度假旅游產(chǎn)品也更受歡迎。

　　補助旅游、全民營銷成旅游地產(chǎn)主流模式

　　就在樓市量價表現(xiàn)乏力之際，各地持續(xù)的高溫天氣更是為下行的房地產(chǎn)市場雪上加霜。值得注意的是，來自海南、遼寧等沿海城市的旅游地產(chǎn)項目卻表現(xiàn)活躍，“避暑納涼”、“新鮮的空氣和怡人的海景”等宣傳語，為這些地產(chǎn)項目賺足了人氣。

　　近日，來自遼寧省東戴河的眾多旅游地產(chǎn)項目在朝陽公園集中舉辦了以“東戴河之夏舞動京城”為主題的“海生活體驗”式房展會。同時，山東青島、煙臺、河北秦皇島等地的地產(chǎn)項目，也高舉“原生態(tài)旅游風(fēng)光”、“海景房”等口號的大旗，來京宣傳。

　　為了能夠在競爭中吸引更多的旅游地產(chǎn)置業(yè)者，開發(fā)商們也摩拳擦掌，加大營銷、各顯神通。秦皇島當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商表示，七八月作為旅游的旺季，在這兩個月間花費的推廣營銷費用，大約占全年花費的30%。為了讓更多的看房人來體驗項目，開發(fā)商除了常規(guī)的發(fā)出免費大巴接購房人外，還為看房者在食宿、游玩景點方面投入重金，直接現(xiàn)金補助。許多旅行者甚至直接通過開發(fā)商的組團形式參加旅行，即便不買房，也能獲得旅行補助，節(jié)省了不少費用。

　　碧桂園京陜豫區(qū)域營銷總經(jīng)理周超就對北青報記者表示，碧桂園力推的青島旅游度假地產(chǎn)項目——碧桂園·十里金灘項目就經(jīng)常從北京發(fā)出VIP看房團，碧桂園會在機票、高鐵票和入住碧桂園酒店時直接現(xiàn)金補貼，比報名旅行團價格優(yōu)惠許多。以此來吸引著荷包鼓鼓的北京客群走向山東。碧桂園愿意補貼交通及食宿費用，因為這些看房人在欣賞海景的同時，也會取道看看海景房，而這正是碧桂園的目的所在。

　　“只要客戶想來，我們就提供機會，不限地區(qū)、年齡和階層。雖然不能保證每一個看過項目的人都能成為業(yè)主，但如果你提供感受的機會，他就有可能掏出錢來購買。”碧桂園十里金灘的一位負責(zé)人表示。

　　除此之外，各大旅游項目開發(fā)商還紛紛推出全民營銷活動，老客戶介紹新客戶買房不但能減免物業(yè)費，甚至能直接獲得數(shù)額不等的現(xiàn)金獎勵，也將旅游地產(chǎn)的營銷大戰(zhàn)打入深水區(qū)。

　　酒店市場或被旅游置業(yè)大幅侵占

　　旅游地產(chǎn)近年來的火爆，也吸引著開發(fā)商積極轉(zhuǎn)型。北京龍湖就在近期推出了旗下第一個旅游度假產(chǎn)品龍湖·長城源著。

　　據(jù)了解，龍湖·長城源著位處北京司馬臺長城腳下，屬于古北水鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品的一部分。雖然是北京區(qū)域內(nèi)的項目，但龍湖·長城源著同樣主打剛需牌，不但戶外廣告強調(diào)剛需旅游屬性，價格上也都是百萬元的精裝修別墅。其項目負責(zé)人表示，由于古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃的酒店數(shù)量有限，為了適應(yīng)旅游地產(chǎn)屬性，項目出售后，龍湖還將幫助空置的業(yè)主出租，力求做到最大的投資收益。

　　事實上，不住的時候?qū)⒙糜挝飿I(yè)出租越來越普遍。業(yè)內(nèi)人士表示，旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合。旅游地產(chǎn)投資將不再單純是買房等升值，而是包含“分時度假”等出租獲利模式，以及個人度假消費的滿足。

　　悠然生活度假公寓管理公司總經(jīng)理邢海峰也表示，現(xiàn)在有越來越多的度假人群不太喜歡住五星級酒店，而有家庭氛圍的度假屋承租需求目前相當(dāng)大。他預(yù)計，很多買旅游地產(chǎn)的購房人并不一定會有充足時間呆在這里，而又不想房屋空置，出租是最好的選擇。

　　搜狐焦點網(wǎng)的調(diào)查報告顯示，有高達44.7%的購房人選擇旅游地產(chǎn)是為了投資收益，而自住兼養(yǎng)老的比例則為51.81%。同樣，調(diào)查也顯示，只在旅游地產(chǎn)項目居住一個月至三個月的比例高達89.52%。這意味著將有大量的旅游地產(chǎn)項目會出現(xiàn)季節(jié)性的空置。

　　邢海峰認為，這就需要代理公司將這些房屋出租，也協(xié)助投資者獲得最大收益。他表示，以美國2012年的度假屋出租市場為例，擁有890億美金的出租收益，占度假酒店市場的37%。“中國人口基數(shù)很大，度假樓盤配套愈加齊全，相信中國度假住宿一定會占到酒店市場非常高的份額。”他認為，度假公寓市場以家庭為單位，自由行、度假會議、康療，市場非常大。而且這種住宿模式將比普通酒店更受歡迎。

　　買旅游地產(chǎn)要先理清是自住還是投資

　　隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大，其開發(fā)成本也越來越高，百億級項目并不罕見，如此大的資本投入是否有風(fēng)險？開發(fā)者、購房者如何規(guī)避風(fēng)險？

　　北京聯(lián)美地產(chǎn)總裁助理史明表示，旅游地產(chǎn)的火熱，催生了許多房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游地產(chǎn)，但并不是每家企業(yè)都能賺到一杯羹的。如今市場下，一個企業(yè)進入旅游地產(chǎn)項目，做小的沒法做，沒有幾十億下不來。中國的旅游地產(chǎn)項目，在十幾年的時間，3000億投入進去，結(jié)果70%虧損倒閉，20%勉強保本，10%盈利。因此，對于企業(yè)來講，必須要掌握好投資和收益規(guī)模，控制好資產(chǎn)負債，同時還要有充裕的現(xiàn)金流量。

　　而對于購房人，業(yè)內(nèi)人士建議到，旅游地產(chǎn)雖然開始面向剛需化，價格相對不高，但仍要求家庭具備一定的經(jīng)濟實力，還需要應(yīng)分清自身是自住養(yǎng)老型需求還是投資型需求。

　　“對于自住養(yǎng)老型旅游地產(chǎn)需求而言，由于這部分人是需要居住的，更看重項目的配套是否完善，交通是否便利，環(huán)境是否優(yōu)越、后期物業(yè)服務(wù)是否能跟上等。考慮的是房屋用于居住的屬性，并不具有很強的投資的目的性，因此這部分人越早下手越好。”史明表示，而投資需求更看重的是項目人氣旺不旺，未來的增長空間能有多少，對于具體的戶型和產(chǎn)品要求并不苛刻。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，選購旅游地產(chǎn)的項目不能只看到“親民”的價格，配套、位置、服務(wù)等稍有偏差，都可能使得置業(yè)者深陷泥潭